Lors de la vente
Vous souhaitez vendre votre bien ?
Notre expérience personnelle et professionnelle à votre service !
Vendre un bien est une procédure complexe qui demande sérieux et professionnalisme, et c’est une évidence pour nous chez Hansen Real Estate. Nous savons que la bureaucratie parfois fastidieuse et les relations avec d’autres professionnels pourraient être plus efficaces, et que ce qui paraît souvent simple devient inutilement compliqué. C’est particulièrement vrai pour les personnes peu familiarisées avec les usages et coutumes espagnols, qui viennent de l’étranger sans connaissance locale ou professionnelle.
C’est pourquoi nous souhaitons simplifier et faciliter le processus autant que possible, en mettant à votre disposition notre expérience personnelle et professionnelle, nos compétences et notre engagement.
Pour que votre projet avance sans trop de tracas, nous proposons une large gamme de services pour vous accompagner dans cette nouvelle étape de votre vie. Et si vous avez des questions ou si nous pouvons vous aider de quelque manière que ce soit, n’hésitez pas à nous contacter.
- Estimation du bien
Avoir une compréhension réaliste de la valeur d’un bien est essentiel pour le commercialiser efficacement. C’est pourquoi nous souhaitons vous accompagner en vous apportant notre expérience et nos connaissances, non seulement sur les biens eux-mêmes, mais aussi sur la situation du marché et ses perspectives.
Cette étape est très importante dans la commercialisation d’un bien. Bien entendu, le prix sera défini par le propriétaire, mais nous nous réservons le droit de refuser des biens dont le prix nous semble largement supérieur à la réalité du marché.
Une fois le bien estimé, si nous considérons le prix réaliste et si le bien présente un intérêt particulier pour notre clientèle, nous pouvons vous proposer de le commercialiser avec un mandat d’exclusivité. Cette option est réservée aux biens présentant un intérêt particulier pour nos clients.
Le mandat d’exclusivité simplifie avant tout l’ensemble du processus de vente : ne traiter qu’avec une seule agence libère beaucoup de temps, sans limiter la visibilité et la présence en ligne. Le bien sera partagé avec certains de nos nombreux collaborateurs, selon le type de bien, presque immédiatement après sa mise en ligne. Une grande partie de notre réussite est due à nos excellents partenaires, avec lesquels nous partageons des valeurs communes et réalisons de nombreuses ventes. Deuxièmement, confier votre bien en exclusivité à Hansen Real Estate vous garantit également de n’avoir affaire qu’à une agence qui parle votre langue, tout en étant diffusé auprès de plusieurs autres agences locales et internationales.
Enfin, commercialiser votre bien en exclusivité permet un traitement privilégié en termes de visibilité et de présence en ligne, ainsi que dans nos vitrines.
Si vous ne souhaitez pas commercialiser le bien en exclusivité avec nous, vous n’y êtes pas obligé. Nous le commercialiserons comme nous le faisons pour beaucoup d’autres biens : il sera parfaitement visible sur notre site, ainsi que sur la plupart des portails immobiliers avec lesquels nous travaillons.
- Documents
La documentation dont nous avons besoin pour mettre votre bien en vente peut être divisée en deux catégories : obligatoire et recommandée.
– La documentation obligatoire est celle exigée par la loi. Nous la demanderions de toute façon, car elle est nécessaire pour avoir la meilleure compréhension possible de votre bien. Ces documents sont :
- Le reçu du dernier impôt foncier, également appelé IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
- Une Nota Simple à jour.
- Une copie de la pièce d’identité du ou des propriétaires du bien.
- Une copie du certificat de performance énergétique.
- Un mandat de vente signé. Ce document sera fourni par nos soins.
La documentation recommandée est celle qui n’est pas légalement obligatoire, mais qui, pour une raison ou une autre, est préférable pour nous, car elle nous permet d’en savoir plus sur votre bien, ses charges et les éventuels problèmes pouvant survenir. Elle dépend aussi du type de bien : un appartement en ville n’est pas la même chose qu’une villa à la campagne. Ces documents sont :
- Des copies des factures de services (notamment eau et électricité).
- Reçu des charges de copropriété.
- Coordonnées de l’administration de la copropriété.
- Coordonnées de votre avocat ou représentant.
- Licence de première occupation.
Declaración de Asmilado Fuera de Ordenación (DAFO) pour les biens ruraux situés sur des terrains non urbanisés.
- Préparatifs
Il est maintenant temps de mettre la maison en vente. Et même si cela peut sembler compliqué de répondre à toutes les exigences, ne vous inquiétez pas : nous vous accompagnerons à chaque étape.
La première étape consiste à rassembler toutes les informations listées ci-dessus, si vous les avez en votre possession. Sinon, faites-le-nous savoir et nous vous aiderons à les obtenir.
Une fois que nous avons tous les documents requis, nous étudierons votre dossier afin de déterminer si le bien convient à notre clientèle. Si c’est le cas, nous planifierons une visite du bien. Sur place, nous procéderons à l’estimation et prendrons des photos à mettre en ligne sur notre site.
Avant la prise de photos, voici quelques recommandations pour rendre votre logement aussi attractif que possible :
- Désencombrer la maison : un excès d’objets et de meubles peut compliquer la séance photo et réduire l’attrait du bien. Merci de dépersonnaliser les pièces en retirant les photos et objets personnels.
- Nettoyage : nettoyer le logement avant la prise de photos est absolument essentiel, surtout dans la cuisine et les salles de bains. Les photos immobilières sont nettes, lumineuses et très détaillées. Cela signifie que les traces de doigts sur l’électroménager, les traces d’eau sur les miroirs de salle de bains ou des vêtements sales entassés dans un coin d’une chambre d’enfant seront parfaitement visibles.
- Laissez entrer la lumière : merci d’ouvrir tous les rideaux et stores. Pour compléter la lumière naturelle, allumez toutes les lumières du logement, même en journée. Cela donnera aux espaces intérieurs une impression d’ouverture, de luminosité et d’accueil. De plus, plus il y a de lumière, plus les espaces paraîtront grands.
- Améliorations et réparations : l’usage normal d’un appartement ou d’une maison diminue naturellement son attrait. C’est pourquoi, lorsque nous viendrons sur place, en plus de l’estimer, nous vous donnerons si nécessaire des recommandations pour valoriser au mieux votre bien : par exemple repeindre, déplacer un meuble, réparer une fissure, un store cassé, etc.
Une fois cela fait, vous n’aurez plus qu’à vous détendre et attendre que nous amènions des clients potentiels en visite !
- Frais
Il est bien sûr primordial de bien comprendre les frais liés à la vente de votre bien, et nous vous aiderons à savoir exactement combien cela va vous coûter. Tout d’abord, nous aborderons l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) et l’impôt sur le revenu des non-résidents fiscaux (IRNR).
L’IRPF est payé par les résidents fiscaux qui ont réalisé une plus-value lors de la vente de leur bien. Cette plus-value correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.
Cette différence peut être réduite, et donc l’imposition aussi, en ajoutant certaines dépenses engagées. Par exemple, l’IVA ou l’ITP (TVA) payé lors de l’achat, les investissements ou améliorations réalisés, la plusvalía et notre commission. Une fois ces frais ajoutés au prix d’achat initial, si vous réalisez toujours une plus-value, elle sera imposée comme suit :
- Jusqu’à 6 000 € : 19 %
- De 6 000 € à 50 000 € : 21 %
- Au-delà de 50 000 € : 23 %
L’IRNR est similaire à l’IRPF : il est également payé en fonction de la plus-value réalisée lors de la vente, calculée sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. De même, vous pouvez ajouter toutes les dépenses supportées lors de l’acquisition et de la détention du bien, telles que l’IVA/ITP payé à l’achat, les investissements ou améliorations effectués, la plusvalía et notre commission.
Les différences entre l’IRPF et l’IRNR sont les suivantes :
- Les non-résidents fiscaux paient un taux fixe de 19 % sur leur gain.
- Les acheteurs d’un bien appartenant à des non-résidents fiscaux retiendront un montant équivalent à 3 % de la valeur de vente, qu’ils devront verser au nom du vendeur (art. 25.2. – RDL 5/2004).
Deuxièmement, après l’IRPF et l’IRNR, il y a l’IIVNTU (plus connu sous le nom de plusvalía). Cet impôt est appliqué par la mairie et se base sur la valeur que celle-ci estime que le bien avait à l’achat et sur la valeur qu’elle estime qu’il a à la vente. Cette valeur est généralement bien inférieure à la valeur de marché et son calcul dépend de chaque mairie, ce qui entraîne de fortes variations.
Tout comme l’IRPF/IRNR, la plusvalía sera retenue sur le prix de vente pour les non-résidents fiscaux et payée par les acheteurs (art. 106 – RDL 2/2004). Une fois payée, les vendeurs peuvent ensuite faire un recours s’ils n’ont réalisé aucun bénéfice sur la vente et en demander le remboursement. Cette procédure peut toutefois prendre jusqu’à deux ans.
- Choisir un avocat
Le recours à un avocat n’est pas une obligation légale, mais il est recommandé dans presque tous les cas : cela peut faciliter les démarches ultérieures et offre une garantie supplémentaire pour que tout se déroule le plus sereinement possible.
Au fil des années, nous avons travaillé avec plusieurs avocats, avec des résultats variables. Cela nous a permis d’apprendre beaucoup et de faire le tri : l’éthique, le professionnalisme et l’efficacité sont extrêmement importants lors du choix d’un avocat. C’est pourquoi nous ne recommandons que ceux qui ont démontré attacher autant d’importance que nous à ces principes.
- Certificat de performance énergétique
Le CEE est un rapport technique qui indique l’efficacité énergétique de votre logement, sous la forme d’une note de A à G. Ce rapport est indispensable pour commercialiser un bien (RD 235/2013). C’est avant tout une formalité, mais elle est obligatoire. Nous pouvons bien sûr nous assurer qu’il soit établi si vous n’en avez pas.
- Négociation
Cette phase de la vente peut sembler anodine de l’extérieur, mais c’est là que se situe une grande partie de notre travail. Les ventes réalisées sans agence immobilière ont tendance à échouer à un moment donné, faute d’un intermédiaire impartial garantissant une issue favorable pour toutes les parties. Nous travaillerons très dur pour la réussite de la vente, et nous sommes certains que vous ne serez pas déçu !
- Change de devises
Vos fonds ne sont pas en euros ? Si vous devez convertir votre argent en euros, quelle que soit la devise d’origine (couronnes danoises, suédoises, norvégiennes, livre sterling…), nous vous mettrons en relation avec nos partenaires.
Pouvoir choisir entre plusieurs sociétés de change vous garantit d’obtenir le maximum de votre conversion. Vous pourrez choisir parmi différentes options (y compris votre banque) et retenir celle qui propose les meilleurs taux et services, afin d’optimiser vos économies.
De plus, elles peuvent conserver votre argent pendant un certain temps et effectuer la conversion uniquement lorsque les taux sont les plus favorables, réduisant encore davantage vos frais !
- Déménagement
Déménagement : déménager est une corvée, nous sommes tous d’accord. Nous le savons par expérience personnelle et professionnelle, et ce que nous avons appris, c’est que nous aurions dû faire appel à des professionnels qui savent ce qu’ils font… mais mieux vaut tard que jamais !
Vous avez acheté une nouvelle maison et ils ont laissé des meubles et d’autres affaires dont vous ne voulez pas ? Nous veillerons à ce que tout soit enlevé au plus vite, pour que vous puissiez commencer vos travaux de rénovation ou de décoration.
Vous souhaitez déménager les meubles d’une précédente maison vers la nouvelle ? Aucun problème : nous vous aiderons et veillerons à ce que tout se fasse de la manière la plus efficace et rapide possible, en vous faisant gagner du temps et en vous évitant un mal de dos !